Planung und Bau
Bauwunsch
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Am Anfang steht der Wunsch nach einem neuen Gebäude, nach einem Anbau/einer Erweiterung oder einer Sanierung/ Rekonstruktion. Auch kann eine Kombination dieser Möglichkeiten sinnvoll sein.
Vorplanung
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Damit der Bauherr in die Lage versetzt wird, sich eine fachlich fundierte Meinung zu bilden, sollte ein Planer (Bauingenieur oder Architekt) möglichst frühzeitig
in den Bauherrenwunsch eingebunden werden. Der Planer weiß um die vielen Randbedingungen, die für den Bauwunsch zu beachten sind. So sind beispielweise die baurechtlichen
Belange zu beachten, die aus Bundesbaurecht (BauGB), Landesbaurecht (Bauordnung), Satzungen und verschiedenen anderen Fachrechten (Umweltrecht, Wasserecht, ...) herrühren.
Auch sind vorhandene und natürliche Gegebenheiten zu beachten, wie z.B. Geländeneigungen, Himmelsausrichtungen, vorhandene oder mögliche Erschließungen, Baugrund und Grundwasser,
Zufahrten. Diese und je nach Grundstückslage noch viele weitere Einflüsse erfordern eine grundstücksbezogene Auswertung und beieinflussen maßgeblich das Beratungsergebnis des
Planers. Im Ergebnis dieser Beratung soll der Bauherr über die Möglichkeiten und die finanziellen Folgen (im Rahmen einer Planungsstudie/Kostenstudie) informiert sein, um letztendlich
seine Entscheidung zu treffen.
Im Folgenden erarbeitet der Planer (je nach Beauftragung) mehrere Entwürfe oder Varianten, die der Aufgabenstellung des Bauherrn gerecht werden. Im gemeinsamen Gespräch werten Bauherr
und Planer dann die Vor- und Nachteile der einzelnen Lösungen aus und entscheiden sich für eine Lösung oder finden eine neue Lösung aus der Kombination der angebotenen Varianten.
Bis zu diesem Punkt sind also eine Vielzahl wichtiger Entscheidungen getroffen, die später nicht mehr oder nur mit sehr viel Aufwand und den damit verbundenen Kosten rückgängig gemacht werden können.
(Lage des Gebäudes/Bauwerks im Grundstück, Höheneinordnung, Zufahrten, verfügbare Medien, Erschwernisse oder Erleichterungen bei der Bauausführung bis hin zur Beeinflussung der Bauausführung/Technologie, ...)
Leider beauftragen die Bauherrn den Planer meist zu dieser Arbeit nicht, weil sie der Meinung sind, dies selber im Griff zu haben oder falsch beraten worden sind. Jedoch haben die wenigsten Bauherrn
diese umfassenden Kenntnisse, um an alles zu denken. In einer guten Vorplanung liegt ein erhebliches Potential an einer kostensparenden Bauausführung. Aus diesem Grunde sind Fertig- oder Anpassungsprojekte
nicht zu empfehlen, da hier ein Gebäude oder Bauwerk ohne Bezug zum Grundstück auf dem Papier „errichtet“ wurde. Das Fertig- oder Anpassungsprojekt stellt schon einen späteren Planungsstand, i.d.R. den
Entwurfsplan dar. Der Bauherr hat hier keinen Einfluss mehr auf die o.g. Entscheidungen. Die anfängliche Kostenersparnis, die aus der Einsparung dieser zuvor genannten Schritte herrührt, wird so schnell
zur Kostenfalle, weil das Baugrundstück einfach nicht zum Gebäude/Bauwerk passen will. Daher wird das Fertigprojekt dann auch kostenpflichtig an das Grundstück angepasst. Da aber viele Entscheidungen im
Fertigprojekt schon getroffen sind, wird dies in der Regel für den Bauherrn ein Kompromiss bleiben und nicht seinen eigentlichen Vorstellungen entsprechen. Eine gute Vorbereitung der Baumaßnahme spart beim Bauen
mehr Kosten als diese in der Planungsphase kostet.
Und noch eines: Die meisten Bauherrn bauen nur einmal in ihrem Leben und nehmen für sehr viele Jahre auch sehr viele Schulden auf. Haben Sie dann nicht auch einen Anspruch auf Ihr individuelles Haus?
Oder soll es ein Haus sein, dass schon x-Mal in Deutschland steht und eigentlich weder so richtig Ihren Vorstellung entspricht noch in das Grundstück bzw. in die Landschaft passt. (Wenn Sie sich einen Anzug
für den Alltag kaufen, gehen Sie zum Karstadt. Den Hochzeitsanzug lassen Sie beim Maßschneider fertigen. Den Hochzeitsanzug ziehen Sie ein Mal an, die Ehe soll Sie ein ganzes Leben glücklich machen - Ihr Haus auch!)
Genehmigungsplanung
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Jetzt kommt die Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Aus der gemeinsam gefundenen Lösung wird nun ein Entwurfsplan und eine Vorstatik erarbeitet. Hierbei werden kleinere Veränderungen am Grundriss vorgenommen, die aus statischen Belangen bzw. aus geometrischen Anforderungen der Ausbaugewerke (Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro,...) oder Brandschutzanforderungen hervorgerufen sind. Dieser Entwurfsplan wird mit mit dem Bauherrn wiederum abgestimmt und anschließend wird dieser Entwurf dann mit den anderen erforderlichen Unterlagen zu einem Bauantrag zusammen gestellt und beim zuständigen Bauamt eingereicht.
Baugenehmigung
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Das Bauamt hat in der Regel 3 Monate Zeit zur Bearbeitung des Bauantrages. In Bebauungsplangebieten (B-Plan) kann diese Zeit geringer sein, wenn sich das geplante Bauvorhaben vollständig an die Festsetzungen des B-Planes hält.
Aus wichtigen Gründen kann die Bauaufsichtsbehörde die Bearbeitungszeit aber auch verlängern. Über die Bauantragsverfahren und der damit verbundenen voraussichtlichen Bearbeitungszeit kann der Planer Auskunft geben.
In dieser Bearbeitungszeit kann das Bauamt auch noch Unterlagen nachfordern, Mehrexemplare oder weitere zusätzliche Unterlagen anfordern, wenn dies für die Bearbeitung des Bauantrages erforderlich wird. Nachforderungen werden i.d.R.
im Laufe der Bauantragsprüfung für weitere Fachämter erforderlich. Diese Nachforderungen gehören zum normalen Verlauf, weil erst im eröffneten Verfahren alle zu beteiligenden Fachämter und Stellen gehört werden und
diese rechtsverbindliche Aussagen nur gegenüber der Bauaufsichtsbehörde treffen. Sie stellen somit nicht eine schlechte Qualität des Planers dar. Auch besteht gegenüber dem Planer kein Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung.
Der Planer ist Erfüllungsgehilfe des Bauherrn und stellt in dieser Funktion auch den Bauantrag nach den Wünschen des Bauherrn zusammen. Der Planer kann den Bauherrn beraten über die voraussichtliche Genehmigungsfähigkeit,
jedoch wird diese erst im laufenden Verfahren von der Bauaufsichtsbehörde geprüft und festgestellt. Dem kann der Planer nicht vorgreifen. Zudem kann der Planer auf Wunsch des Bauherrn auch „unmögliches“ beantragen.
Eine preisgünstige Alternative zur generellen Genehmigungsfähigkeit ist die Bauvoranfrage. Das Baugenehmigungsverfahren endet mit einer Baugenehmigung oder einer Ablehnung.
Wenn die Baugenehmigung erteilt ist, kann diese mit Auflagen verbunden sein. Diese Auflagen können unterschiedlicher Natur sein. So können sie zum Beispiel Unterlagen umfassen, die bis zum Baubeginn vorliegen müssen
(i.d.R. statische Berechnungen, Wärmeschutz- und Schallschutznachweise) oder auch Forderungen an die Bauausführung beinhalten (archäologischen Funde melden, Baumschutmaßnahmen anzeigen, etc).
Kostenplanung
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Parallel zur Entwurfsplanung oder Baugenehmigung können je nach Planungsstand Kostenschätzungen und Kostenberechnungen angefertigt werden. Diese dienen dem Bauherrn dazu, die zu erwartenden Kosten für seine geplante Baumaßnahme abzuschätzen und ggf. aus Kostengründen in die Planung einzugreifen bzw. die Baufinanzierung vorzuklären. Der Umfang dieser Berechnungen und das dafür entstehenden Honorar muss im Vorfeld zwischen Bauherr und Planer vereinbart sein.
Ausführungsplanung
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In einer weiteren Planungsphase wird die statische Berechnung und wenn erforderlich der Schall- und Wärmeschutznachweis erstellt. Für alle Nachweise ist die Mitarbeit des Bauherrn erforderlich. Die statischen Berechnungen nach den derzeit gültigen Vorschriften
werden in 2 Teilen ausgeführt. Teil 1 ist der Nachweis der Standsicherheit, d.h. dass das Bauwerk gemäß den Anforderungen der derzeit gültigen Vorschriften sicher benutzbar ist. Hierfür ist der Tragwerksplaner allein zuständig. Der 2. Nachweis bezieht
sich auf die Gebrauchstauglichkeit, d.h. Nutzungsbedingungen, Verformungen, etc.. Hier darf sich der Bauherr mit den Statiker über die Anforderungen abstimmen. Der bauliche Laie sollte sich aber hier beraten lassen. Für den Schallschutz können ebenfalls vom Bauherrn
Anforderungen gestellt werden, als Grundlage dient die DIN mit den Anforderungen an normalen bzw. erhöhten Schallschutz. Es kann sich jedoch erforderlich machen, dass für bestimmte Räume oder Nutzungen weitergehende Forderungen vom Bauherrn erhoben werden. Für den
Schallschutznachweis sind die Anforderungen schriftlich festzulegen, da gerade in diesem Bereich viel prozessiert wird und zumeist nicht klar vereinbart worden ist, welche Anforderungen vom Planer geschuldet sind. Der Wärmeschutznachweis muss die Anforderungen an die
Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Allerdings können auch hier vom Bauherrn weitergehende Forderungen erhoben werden, wie z.B. KfW60-/KfW40-Haus, Passivhaus. Zudem muss die Art der Heizungsanlage, der Wärmeverteilung, der Warmwasserbereitung usw.
festgelegt werden. Dies kann der Planer nicht ohne den Bauherrn. Angesichts der ständig steigenden Energie- aber auch Baukosten sind die Entscheidungen des Bauhauherrn in alle 3 Belangen mit finanziellen Auswirkungen verbunden.
Sind alle erforderlichen Nachweise geführt, werden diese in eine Ausführungsplanung oder Werkplanung eingearbeitet. Dieser Planstand ist dann Grundlage für die Bauausführung. Daher ist diese Planung nochmals zwischen Bauherr und Planer abzusprechen,
geometrisch zu prüfen und dann von beiden zu unterzeichnen. Damit ist festgelegt, dass dieser Planstand Grundlage der Beauftragung von Baufirmen wird.
Bei komplizierten Geländeverhältnissen oder Baugründen (auch Grundwasser) und bei bestimmten statischen Berechnungen sowie für Gebäude mit erhöhter Personenzahl oder Gefahren ist die Einschaltung eines Prüfingenieurs für Baustatik erforderlich.
Hierzu ist stets eine Prüfung und Beratung im Einzelfall erforderlich.
Ausschreibung
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Im Anschluss an die Ausführungsplanung können die korrekten Massen ermittelt und die Bauleistungen ausgeschrieben werden. Die Ausschreibung ist auch zu einem früheren Planungsstand möglich, jedoch ist dann mit Mengentoleranzen zu rechnen. Oft wird heutzutage funktional ausgeschrieben, d.h. den Baufirmen werden die Ausführungspläne und eine verbale Baubeschreibung für deren Kalkulation zur Verfügung gestellt. Mit den angebotenen Preisen kann dann die Baufinazierung zusammen gestellt werden um bei der Bank oder dem Baufinanzierer ein Kreditangebot einzuholen.
Bauüberwachung
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Während der Bauausführung müssen die Bauleistungen ständig überwacht werden. Das hat nichts damit zu tun, dass den Baufirmen nicht getraut oder diesen schlechte Qualität unterstellt wird. Vielmehr geht es um Qualitätsicherung, hier zählt das 4-Augen-Prinzip. Fehler kann ein jeder machen und davor ist auch keiner geschützt. Baufehler, von falsch gelieferten Material bis zur falschen Ausführungsart, können erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsfähigkeit haben und sollten daher so gut es geht vermieden werden. Das Abstellen von Baufehlern ist zumeist sehr kostenintensiv, verzögert die Bauzeit/Kreditzeit und geht meist noch mit Nutzungseinschränkungen einher. Daher sollte der Planer ein waches Auge auf sein Produkt haben. Ggf. ergeben sich während der Bauausführung auf Grund der von der Baufirma gewählten Technologie andere Ausführungsarten. Diese können auch dem Bauherrn Kosten sparen, müssen aber mit dem Planer abgestimmt sein. Je nach gewählter Vertragsart müssen auch die eingebauten Massen erfasst und dokumetiert werden, wenn diese Grundlage der Abrechnung sind.
Gewährleistung
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In wenigen Fällen wird der Planer auch noch beauftragt, den Bauherrn während der Gewährleistungszeit zu betreuen. Diese Leistung umfasst dann das Begutachten von Mängeln, das Zuordnen dieser Mängel zu den einzelnen Gewerken/Firmen sowie die Mithilfe bei dem Schriftverkehr mit diesen Firmen.